Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4-kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Oikeuskäytännön mukaan salainen virhe on virhe josta myyjä ja ostaja eivät ole olleet tietoisia ja josta nämä ei olisi pitänytkään olla tietoisia. Täten on kyse sellaisesta virheestä, joka on rakenteissa piilossa jota osapuolet eivät olisi voineet päällepäin havaita. Myyjä joutuu vastaamaan asunnon salaisesta virheestä kun virhe on merkittävä: asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Merkittävyyden arviointi on aina kokonaisharkintaa ja se arvioidaan tapauskohtaisesti.

Kaupan kohteen asunnon ikä on vaikuttava tekijä salaisen virheen osalta. Mitä vanhempi asunto on, sitä enemmän on ostajan siedettävä puutteita ja vikoja kun aivan uuden asunnon kaupassa. Vanhemman asunnon ostossa ostajan on varauduttava, että kaupan kohde saattaa tarvita monenlaisia korjaustoimenpiteitä.  Tulevat korjaustarpeet on yleensä esitetty isännöitsijätodistuksessa ja PTS:ssä (Pitkän tähtäimen suunnitelma) tai muussa vastaavassa asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa koskevassa selvityksessä tai suunnitelmassa. Mikäli asunto sijaitsee vanhemmassa rakennuksessa on ostajan varauduttava siihen, että asunnossa on alkuperäinen kylpyhuone tai vesiputkia, jotka lähitulevaisuudessa on uusittava. Näin ollen ostaja ei voi enää kaupan jälkeen esittää myyjälle vaatimuksia kyseisestä kylpyhuoneesta tai vesiputkista. Kauppaa tehdessä on ostajan on otettava nämä korjaustoimenpiteet huomioon jo ostotarjousvaiheessa tai kauppahinnan neuvotteluissa.

Salaisen virheen johdosta ostaja voi esittää myyjälle vaatimuksia tilanteessa, jossa salainen virhe on ennalta-arvaamaton eli vian on oltava sellainen, ettei ostaja ole voinut eikä hänen pitänytkään siihen varautua. Esimerkkinä tilanne, jossa huoneistossa on noin kaksi vuotta ennen kaupantekoa remontoitu kylpyhuone ja kaupan jälkeen kylpyhuoneen havaitaan kosteusvaurio, joka edellyttää koko kylpyhuoneen uudelleen remontoimista. Tällaisessa tilanteessa ostaja ei ole voinut varautua siihen, että vastikään remontoidussa kylpyhuoneessa on kosteusvaurio. Ostaja on siten voinut luottaa siihen, että kylpyhuoneremontti on tehty remontoimisajankohtana voimassa olleiden rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kyse voi tällaisessa tapauksessa olla myyjän vastuulle kuuluvasta salaisesta merkittävästä virheestä.

Ostajan on tehtävä reklamaation myyjälle havaitsemistaan virheistään. Tämä tulisi tapahtua kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Pääsääntöisesti ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle. Muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Kahden vuoden määräaika ei koske kuitenkaan tilannetta, jossa myyjänä on elinkeinoharjoittaja. Mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, voi ostaja vedota virheeseen myös kohtuullisen reklamaatioajan ja kyseisen kahden vuoden jälkeenkin.

Lue lisää homevauriosta talossa.

Lähde §: asuntokauppalaki

Suomen Juristit Oy
1.6.2016
(Päivitetty 6.11.2021)