Kiinteistökaupan aiesopimus eli tavallisemmin tunnettuna esisopimus, solmitaan usein ennen lopullista kiinteistön kauppaa. Sen tekeminen voi olla perusteltua tilanteessa, jossa lopullisen kaupan tekeminen ei jostain syystä ole vielä mahdollista. Syynä voi olla esimerkiksi alueen keskeneräinen kaavoitus taikka epäselvyydet rakennusluvan saamisessa. Aiesopimuksen tarkoituksena on sitoutua myöhemmin tapahtuvaan kauppaan ja turvata tarjouksentekijän ensisijainen osto-oikeus. Aiesopimus on mahdollista tehdä myös yksipuolisesti sitovana, jolloin se velvoittaa vain toista sopimuksen osapuolista.  

Aiesopimuksen tekeminen 

Maakaaren mukaan aiesopimus on tehtävä soveltuvin osin samoja muotomääräyksiä noudattaen kuin varsinainen kauppakirjakin. Jotta aiesopimus olisi osapuolia sitova, tulee se ensinnäkin tehdä kirjallisesti ja myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava se. Lisäksi julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava se kaikkien allekirjoittaneiden läsnä ollessa.  

Pätevästä aiesopimuksesta tulee käydä ilmi sopimuksen tarkoitus sekä sen kohteena oleva kiinteistö, samoin kuin sopimuksen osapuolet ja ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä. Siihen on myös sisällytettävä se päivä, johon mennessä lopullinen kauppa on viimeistään saatettava päätökseen. Jos aiesopimuksessa ei ole sovittu kauppojen tekemisen takarajaa, on se voimassa viisi (5) vuotta sopimuksen tekopäivästä. Näiden ohella aiesopimuksessa on mahdollista sopia kauppahinnasta ja muusta vastikkeesta, mutta nämä on myös mahdollista jättää avoimeksi ja olemaan riippuvaisia esimerkiksi rakennusoikeuden määrästä. 

Aiesopimuksessa on kuitenkin mainittava ne perusteet, joiden mukaisesti kauppahinta on myöhemmin laskettavissa. Jos esimerkiksi kiinteistön pinta-ala on epäselvä esisopimusta tehtäessä, voidaan esisopimuksessa sopia kauppahinnaksi tietty euromäärä / neliömetri. Tällöin on sovittu selkeästi siitä, mihin kauppahinta perustuu ja miten se määräytyy, ja että lopullinen kauppahinta selviää, kun kiinteistön pinta-ala on tarkistusmitattu. 

Mikä merkitys aiesopimuksella eli esisopimuksella on? 

Aiesopimus raukeaa tilanteessa, jossa lopullista kauppaa ei tehdä sovitun määräajan (enintään 5 v) kuluessa, taikka kannetta kaupan tekemiseksi ei laiteta vireille lain mukaisessa kolmen kuukauden (3 kk) määräajassa tämän ajan päättymisestä. Sitovan aiesopimuksen vetäytyvä osapuoli voidaan edellä mainitun mukaisesti velvoittaa kanteella kaupan tekemiseen. Osapuolen kieltäytyessä kaupan tekemisestä, voi hän olla velvollinen maksamaan korvausta esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneista vahingoista. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä. 

Mikäli solmittu aiesopimus on muotomääräyksien vastainen, ei osapuolilla ole sen perusteella oikeutta vaatia lopullisen kaupan tekemistä. Muotosäännösten vastaisella aiesopimuksella voi kuitenkin olla oikeudellisesta merkitystä esimerkiksi korvausvastuun kannalta. Maakaaren mukaan kaupasta kieltäytyvän osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista kustannuksista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Korvaus on mahdollista periä palautettavan käsirahan määrästä, jos tällainen on maksettu. Tuon korvauksen avulla sopimusosapuoli pyritään saattamaan siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jollei kaupan tekemiseen olisi lainkaan ryhdytty. 

 Lähde §: Maakaari 

13. toukokuuta 2025 
Juridinen asiantuntija,
Suomen Juristit Oy