Kiinteistökaupan lainvoimaisuus ei ole oikea juridinen termi, vaikka sitä arkikielessä käytetään. Kiinteistökauppa ei ”lainvoimaistu” sanan virallisessa merkityksessä.

Kiinteistökaupan lainvoimaisuus

Lainvoimaisuus tarkoittaa tuomion tai päätöksen lopullisuutta. Esimerkiksi tuomio saa lainvoiman sen jälkeen, kun valitusaika on mennyt umpeen tai valitus on tehty ja käsitelty siten, että tuomiosta ei voi enää valittaa. Lainvoimaisuus tarkoittaa siis oikeastaan jonkun oikeustilan lopullista ratkaisua. Toisin sanoen jollakin asialla on laki takanaan.

Kiinteistökaupassa ei ole tällaista lainvoimaisuuden tai lainvoimaistumisen periaatetta. Eräällä tavalla kiinteistön saannolle haettava lainhuuto kuitenkin merkitsee kiinteistökaupoissa samaa asiaa kuin lainvoimaisuus merkitsee oikeudenkäynnissä tai viranomaisen päätöksenteossa.

Lainhuudon hakeminen

Kun kiinteistö vaihtaa omistajaa, on uuden omistajan rekisteröitävä omistusoikeutensa. Omistusoikeus rekisteröidään hakemalla lainhuutoa. Lainhuutoa haetaan tekemällä lainhuutohakemus maanmittaustoimistoon kuuden (6) kuukauden kuluessa kiinteistön saannosta. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppasopimuksen allekirjoittamisesta, vaikka omistusoikeus ei olisi vielä siirtynyt. Kuuden kuukauden määräajan ylittäminen korottaa varainsiirtoveroa jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta. Vero voi korottua enintään kaksinkertaiseksi.

Lainhuutohakemuksen tekeminen on siis ostajan velvollisuus. Lainhuuto merkitään julkiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Tämän merkinnän jälkeen kiinteistön ostaja eli uusi omistaja näkyy lainhuutotodistuksesta.

Myös määräosat ja määräalat on lainhuudatettava. Omistusoikeuden siirtymisen tavalla ei myöskään ole merkitystä. Samoin kuin kiinteistön kaupat, myös lahjat ja perinnöt sekä osituksessa siirtyneet kiinteistöt on lainhuudatettava.

Maanmittauslaitos varmistaa kiinteistönkaupan pätevyyden

Maanmittauslaitos tutkii kiinteistön saannon pätevyyden. Sen jälkeen, kun kaikki muotomääräykset täyttyvät ja havaitaan, että ostajalla oli oikeus ostaa ja myyjällä oikeus myydä kiinteistö, saajalle myönnetään lainhuuto. Lainhuuto on siis kiinteistönkaupan julkivarmistus. Kun lainhuuto on saatu, on kiinteistökauppa lopullisesti pätevä ja lainhuudon haltija voi täysimääräisesti vedota oikeuteensa kiinteistöön. Siinä mielessä lainhuuto arkikielessä ”lainvoimaistaa” kiinteistön kaupan, vaikka kiinteistönkaupan lainvoimaisuudesta ei tarkalleen ottaen olekaan kysymys.