Kiinteistökaupan ongelmat ilmenevät joko tarjouksen hyväksymisen jälkeen siten, että toinen haluaakin vetäytyä kaupasta tai ne ilmenevät vasta kaupan teon jälkeen.

Kiinteistökaupan ongelmat

Kaupasta vetäytyminen ostotarjouksen jälkeen

Jos ostaja saa kiinteistöstä uutta tietoa sen jälkeen, kun hän on jättänyt ostotarjouksen ja myyjä on sen hyväksynyt, voi ostaja haluta vetäytyä kaupasta. Onko hänellä siihen mahdollisuus? On siihen saakka, kunnes kauppa on tehty, mutta ei välttämättä ilman seurauksia.

Kiinteistökaupan ostotarjouksen peruminen johtaa siihen, että ostaja korvaa myyjälle sopimussakon taikka todelliset myyjälle aiheutuneet kulut.

Kiinteistökaupan perumisen seuraukset rajoittuvat lähtökohtaisesti vain niihin välittömiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut (ilmoittelu, kiinteistöön tutustuminen yms.). Välillisiä menetyksiä ostotarjouksen perunut osapuoli ei sen sijaan ole velvollinen maksamaan.

Esisopimuksessa kuitenkin voidaan sopia siitä, että jos toinen osapuoli myöhemmin esisopimuksen tekemisen jälkeen vetäytyykin kaupasta, on hän velvollinen maksamaan sopimussakkoa toiselle osapuolelle. Ostotarjouksesta vetäytymisen seuraus riippuu siis siitä, onko kiinteistönkaupasta tehty esisopimus vai eikö ole.

Jos ostajalla on perusteltu syy vetäytyä ostotarjouksesta, ei silloin voida edellyttää korvauken suorittamista myyjälle. Jos ostaja, ostotarjouksen tehtyää ja myyjän sen hyväksyttyä, saa tiedon siitä, että kiinteistö ei vastaa sitä, mitä on jo sovittu, johtaisi se kaupan tekemisen jälkeen ostajan esittämään hinnanalennus/vahingonkorvaus tai kaupan purun vaatimukseen. Tässä tapauksessa ostajan ja myyjän on neuvoteltava kauppa uudestaan, jos kaupan kohde ”muuttuu” tarjouksen tekemisen jälkeen.

Kuntotarkastusehtoinen tajous

Usein kiinteistökaupoissa käytetään ns. kuntotarkastusehtoista ostotarjousta. Sen mukaan ostaja sitoutuu ostamaan kiinteistön, jos siihen tehdään kuntotarkastus eikä kuntotarkastuksessa ilmene ”merkittäviä poikkeamia” tai ”olennaisia epäkohtia” tai ”vähäistä suurempia puutteita”. Nämä ovat ongelmallisia ehtoja. Kuntotarkastuksessa voidaan löytää kiinteistöstä puutteita. Jos kuntotarkastuksen jälkeen ostaja ilmoittaa, että hän vetäytyy kaupasta, joudutaan käsittelemään sitä kysymystä, oliko kuntotarkastuksessa löydetyt puutteet ja virheet ”tavanomaisia” (ei oikeuta vetäytymään kaupasta) vai ”olennaisia/merkittäviä” (oikeuttavat vetäytymään kaupasta).

Kaupan teon jälkeen ilmenevät virheet

Hankalimpia ovat kiinteistön virheet, jotka ilmenevät vasta sen jälkeen, kun kaupat on jo tehty. Näissä tilanteissa ostajan on reklamoitava myyjää ja esitettävä vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Vaatimuksena on virheen oikaisu, hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku. Jos myyjä kiistää vaatimukset, pitää ostajan nostaa niitä koskeva kanne käräjäoikeudessa.