Kiinteistökaupan riidat johtuvat useimmiten kiinteistön laatuvirheistä eli siitä, että myyty kiinteistö ei vastaa sovittua tai sitä, mitä on oletettu.

Kiinteistökaupan riidat

Jos kiinteistö ei vastaa sitä, mitä myyjän kanssa on sovittu, ostaja voi riitauttaa kaupan. Kun kauppa riitautetaan, on ostajalla vaatimuksena virheen oikaisu, hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku.

Kiinteistökaupan riitauttamisen ensimmäinen vaihe on ostajan myyjälle esittämä reklamaatio. Kiinteistökauppaa säätelevässä maakaaressa puhutaan virheestä ilmoittamisesta.

”Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.”

Reklamaation yhteydessä ostajan on myös ilmoitettava vaatimuksensa myyjälle. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostaja ilmoittaa vaativansa virheen oikaisua, hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Vaatimukset voivat olla myös päällekkäisiä tai esitetty siten, että ensisijainen vaatimus on esim. kaupan purku ja toissijainen vaatimus esim. hinnanalennus.

Vaatimusten ei tarvitse olla heti ns. lopullisia eli esim. hinnanalennuksen tarkkaa euromäärää ei pidä heti osata sanoa. Hinnanalennuksen määrä selviää usein vasta myöhemmin, kun virheen korjauskustannuksia arvioidaan tarkemmin. Joka tapauksessa reklamaatio ja vaatimukset on esitettävä ”kohtuullisessa ajassa” sen jälkeen, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Jos reklamaation ja vaatimusten esittämisessä viivyttelee, ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen.

Lopullinen vanhentuminen vaatimusten esittämisessä on viiden vuoden kohdalla siitä lukien, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Ellei ostaja viiden vuoden hallinta-aikanaan havaitse virhettä ja reklamoi siitä, on ostajan oikeus vaatimusten esittämiseen menetetty. Tätä viiden vuoden lopullista reklamaation ja vaatimusten määräaikaa ei noudateta silloin, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällainen menettely tarkoittaa esim. tilannetta, missä myyjä on tietoisesti ja tahallaan salannut piilevän virheen olemassaolon ostajalta siinä tarkoituksessa, että ostaja ei virhettä huomaisi.

Kiinteistökaupan riitauttamisessa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen. Samoin on silloin, jos myyjänä joudut tilanteesen, jossa ostaja riitauttaa kiinteistökaupan.