Kiinteistökaupan sitovuus on vahva. Kaupan purkaminen onnistuu maakaaren kaupan purkua koskevien edellytysten täyttyessä sekä kauppakirjan purkavalla ehdolla.

Kiinteistökaupan sitovuus

Kun kiinteistön kauppakirja on allekirjoitettu ja kaupan vahvistaja on vahvistanut kaupan, sitä ei ole enää helppo purkaa. Kaupan voi toki purkaa osapuolten yhteisellä sopimuksella. Kaupan purku ei ole kuitenkaan kovin helppoa silloin, kun molemmat osapuolet eivät sitä halua.

Kaupan purku lain perusteella

Milloin ostaja on oikeutettu purkamaan kiinteistön kaupan? Kaupan purkamisen kynnys on verraten korkealla. Kaupan purkaminen tulee kysymykseen, ellei osapuolet toisin sovi, vasta sen jälkeen, kun virheen oikaisu ja hinnanalennus on todettu riittämättömiksi seuraamuksiksi. Kiinteistökaupan purku on järein keino, jolla puututaan epätasapainoiseen kiinteistökauppaan jälkikäteen.

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa niin laatuvirheen, vallintavirheen kuin oikeudellisen virheenkin perusteella. Virheen laadulla ei siis ole merkitystä kaupan purun edellytysten arvioimisessa. Merkitystä on sillä, onko virhe riittävän olennainen vai ei. Siis; ylittyykö purkukynnys vai riittääkö lievempi seuraus esim. hinnanalennus.

Kaupan purun käytännön toteutus

Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle.

Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa (tuottokorko) siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.

Sopijapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen sopijapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.

Ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.

Kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.

Kaupan purku on tehtävä kirjallisena

Kaupan purusta pitää laatia sopimus, jos osapuolet ovat purusta yksimielisiä. Kaupan purkua koskeva sopimus on tehtävä soveltuvin osin kuten kiinteistön kauppakirjakin. Kaupan purkua koskevalla sopimuksella on kauppakirjan kanssa samat vähimmäisvaatimukset, jotka tulevat maakaaresta. Ellei kaupan purusta sovita osapuolten välillä, myös tuomioistuin voi antaa purkua koskevan ratkaisun.

Purkava ehto kauppakirjassa

Purkava ehto tarkoittaa käytännössä esimerkiksi sitä, että kauppa purkaantuu, ellei ostaja maksa kauppahintaa sovittuna ajankohtana. Kauppahinta voidaan maksaa kaupantekotilaisuudessa kokonaan tai se voidaan sopia maksettavaksi myöhemmin kokonaan tai erissä. Tällaisessa tilanteessa, missä kauppahinta maksetaan myöhemmin, voidaan kiinteistökauppa tehdä sellaisella purkavalla ehdolla, että mikäli kauppahintaa ei makseta, kauppa purkaantuu.

Purkavan ehdon sijasta voidaan käyttää myös lykkäävää ehtoa. Lykkäävä ehto tarkoittaa esimerkiksi sitä, että omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle vasta sitten, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Purkavaa ehtoa käytettäessä siis omistusoikeus siirtyy heti ostajalle, mutta palautuu myyjälle, jos kauppahintaa ei makseta. Lykkäävässä ehdossa omistusoikeus pysyy myyjällä ja siirtyy ostajalle vasta sen jälkeen, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.

Purkava tai lykkäävä ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan. Se ei ole sitova myöskään siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta.

Kanne purkavan ehdon käyttämisestä eli kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille viimeistään kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.