Kiinteistökaupan sopimussakko tulee kysymykseen vain silloin, kun siitä on sovittu esisopimuksessa. Ilman esisopimusta ei voi olla sopimussakkoa.

Kiinteistökaupan sopimussakko

Kiinteistökaupan sopimussakko voi olla sovittu seuraus siitä, että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta hyväksytyn tarjouksen jälkeen.

Kiinteistökaupan ostotarjouksen peruminen

Kiinteistökauppaa säätelevässä maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta, että ostaja vetäytyy kaupasta ostotarjouksen tekemisen jälkeen.

”Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.”

Kiinteistökaupan perumisen seuraukset rajoittuvat lähtökohtaisesti siis niihin välittömiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut (ilmoittelu, kiinteistöön tutustuminen yms.). Välillisiä menetyksiä ostotarjouksen perunut osapuoli ei sen sijaan ole velvollinen maksamaan.

Esisopimukseen voi sisältyä sopimussakko

Esisopimuksessa voidaan sopia siitä, että jos toinen osapuoli myöhemmin esisopimuksen tekemisen jälkeen vetäytyykin kaupasta, on hän velvollinen maksamaan sopimussakkoa toiselle osapuolelle. Esisopimuksen tekemisen yhteydessä ostaja voi asettaa käsirahan kaupan tekemisen vakuudeksi ja siinä yhteydessä voidaan sopia siitä, että ostaja menettää käsirahan myyjälle, jos hän vetäytyy kaupasta. Samoin myyjälle voidaan asettaa velvollisuus käsirahan palauttamisen lisäksi maksaa ostajalle käsirahan suuruinen korvaus, jos myyjä vetäytyy kaupasta.

Ostotarjouksesta vetäytymisen seuraus riippuu siis siitä, onko kiinteistönkaupasta tehty esisopimus vai eikö ole. Joka tapauksessa ostotarjouksesta vetäytyminen aiheuttaa korvausvelvollisuuden toiselle osapuolelle. Ilman esisopimusta se on todelliset välittömät kohtuulliset kustannukset. Jos esisopimus puolestaan on tehty, korvaus on siinä määritellyn sopimussakon suuruinen, mikäli sellaista esisopimuksessa ylipäätään on määritelty.

Samoin kuin varsinainen kiinteistökauppa, myös kiinteistönkaupan esisopimus on tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa. Näin ollen myös esisopimus edellyttää kaupanvahvistajan vahvistamista.