Kiinteistökaupan sudenkuopat liittyvät verotukseen, kiinteistön kuntoon, sen kaavoitukselliseen asemaan sekä siihen, että ostaja ei saa kaikkia tietoja kiinteistöstä.

Kiinteistökaupan sudenkuopat

Kiinteistökaupoissa on monia kohtia, joissa voi mennä vikaan. Kiinteistökaupat ovat yleensä kokoluokaltaan kaupan osapuolille merkittäviä. Huomiota kannattaa kiinnittää ainakin seuraaviin seikkoihin:

Verotus

Etenkin perheen sisäisissä kaupoissa voi olla halu siirtää kiinteistö alihintaisella kaupalla seuraavalle sukupolvelle. Tällöin voi kuitenkin tulla lahjaveroseuraamuksia ja myynti voidaan katsoa myös saajansa ennakkoperinnöksi myöhemmässä perinnönjaossa. Lahjaveroa on maksettava kaikenlaisista lahjoista, jotka ylittävät perintö- ja lahjaverolain mukaisen verotuksen rajan. Alihintaisessa kaupassa lahjan osuuden muodostaa käyvän arvon ja toteutuneen myyntihinnan välinen erotus. Esimerkiksi, jos kiinteistön käypä arvo on 200000 euroa ja se myydään 120000 eurolla, on tässä lahjan osuus 80000 euroa. Alihintaisena pidetään kauppaa, joka on enintään 3/4 -osaa kauppahinnasta. Tämän säännön mukaan siis lahjaveron välttää, kun kauppahinta on yli 75 % kiinteistön käyvästä arvosta.

Kiinteistön kunto

Ostajan ei pidä luottaa kuntotarkastukseen! Jos myyjä teettää kiinteistöllään kuntotarkastuksen, voi sen tarkoitus olla pelkästään myyntiä edistävä pinnallinen tarkastelu. Kuntotarkastuksia on monentasoisia ja vilpillinen (ja vilpitönkin) myyjä teettää helposti halvimman ja itselleen mieluisen kuntotarkastuksen. Näiden ongelma on siinä, että päällisin puolin tarkasteltuna kiinteistön kunnosta ei havaita huomautettavaa. Kuitenkin piilevät virheet ovat sananmukaisesti piileviä, eli niitä ei silmillä tai pinnallisella tarkastelulla havaitse. Kevyet kuntotarkastukset jättävät lähes poikkeuksetta huomiotta rakenteiden sisällä olevat vauriot, mitkä aiheuttavat suurimmat riitaisuudet jälkeenpäin.

Kaavoituksellinen asema

Etenkin kiinteistöjen kohdalla, joissa ei ole vielä rakennuksia päällä, kannattaa ostajan pyrkiä selvittämään sitä, mitä kiinteistön paikalle on suunniteltu. Kaavoituksella vaikutetaan merkittävästi kiinteistön tulevaisuuteen ja hintaan. Rakennuskieltoalueella sijaitsevasta kiinteistöstä ei kannata maksaa samaa hintaa kuin kiinteistöstä, jonka kaavoituksellinen tulevaisuus on parempi.

Ostajan selonottovelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus

Kiinteistöä ei kannata ostaa kuin sikaa säkissä. Ongelmia ilmenee silloin, kun ostaja ei huolellisesti tarkasta kiinteistöä ennen sen ostamista. Myyjän näkemys ja ostajan näkemys kiinteistön kunnosta, hajuhaitasta, ympäristön melusta jne. voivat poiketa olennaisesti toisistaan. Se mikä myyjälle on normaalia, voi häiritä ostajaa huomattavasti. Ostajan on ehdottomasti tarkastettava ostettava kiinteistö huolellisesti ennen kaupan tekoa. Myyjä puolestaan voi edesauttaa sujuvaa kiinteistökauppaa ja välttää myöhempiä reklamaatioita antamalla kaiken tiedon ostajalle.