Kiinteistökaupan tekeminen vaatii asiantuntemusta. Jos teet kiinteistökaupan ilman asiantuntijan apua, lataa kattava kiinteistön kauppakirja tästä!
Kiinteistökaupan tekeminen
Kiinteistökaupan tekeminen on yleensä sen osapuolille merkittävä kauppa. Kiinteistökaupan tekeminen on hankalampaa, monimutkaisempaa ja riskialttiimpaa kuin pienimuotoinen irtaimen esineen kauppa. Tässä artikkelissa on lyhyesti kerrottu, miten kiinteistökauppa tehdään.
Kiinteistökaupan kulku menee seuraavasti; 1. myyjä tekee myynti-ilmoituksen kohteesta, 2. ostaja tekee ostotarjouksen, 3. myyjä hyväksyy tarjouksen, 4. allekirjoitetaan kauppakirja.
Kiinteistökaupan kulku
Myynti-ilmoitus
Myyjän on tehtävä kohteestaan myynti-ilmoitus, kun kiinteistöä tarjotaan yleiseen myyntiin. Myynti-ilmoituksessa on oltava tarpeelliset yksilöintitiedot kiinteistöstä. Yksilöintitiedolla tarkoitetaan esim. sijaintia ja osoitetta tai kiinteistötunnusta. Sen lisäksi myynti-ilmoituksessa pyritään kuvaamaan kohde kattavasti. Olennaista on se, että mitä tahansa tietoja myynti-ilmoitukseen laitetaankaan, niiden on oltava paikkaansa pitäviä. Jos myynti-ilmoituksessa on annettu vääriä tietoja kiinteistöstä, nämä virheelliset tiedot pitää oikaista ostajalle selkeästi ennen kaupan tekemistä.
Ostotarjous
Myynti-ilmoituksen ja kiinteistön esittelyn tarkoituksena on saada ostotarjous tai useita ostotarjouksia. Ostotarjous on tehtävä kirjallisena. Ostotarjouksessa ostaja ilmoittaa, paljonko hän on kiinteistöstä valmis maksamaan. Lisäksi tarjouksessa on ilmoitettava, jos siihen sisältyy muita ehtoja kuten rahoitusehto tai kuntotarkastusehto. Tarjouksen voimassaoloaika määritellään myös.
Tarjouksen hyväksyminen, hylkääminen tai vastatarjous
Myyjä vastaa tarjouksen tekijälle hyväksymällä tarjouksen tai hylkäämällä sen. Myyjä voi myös tehdä tarjouksen tehneelle ostajalle vastatarjouksen. Vastatarjousta käytetään silloin, kun myyjä on valmis tinkimään pyyntihinnasta, mutta ei niin paljon kuin ostaja tarjouksessaan edellyttäisi.
Kauppakirjan allekirjoittaminen
Kun kiinteistökaupan ehdoista on päästy sopimukseen, laaditaan kirjallinen maakaaren määrämuodot täyttävä kauppakirja. Kauppakirja allekirjoitetaan ja kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan.
Kiinteistön kauppakirjan voit ladata tästä.
Kiinteistökaupan sudenkuopat
Kiinteistökaupoissa on monia kohtia, joissa voi mennä vikaan. Huomiota kannattaa kiinnittää ainakin seuraaviin seikkoihin:
Verotus
Etenkin perheen sisäisissä kaupoissa voi olla halu siirtää kiinteistö alihintaisella kaupalla seuraavalle sukupolvelle. Tällöin voi kuitenkin tulla lahjaveroseuraamuksia ja myynti voidaan katsoa myös saajansa ennakkoperinnöksi myöhemmässä perinnönjaossa. Lahjaveroa on maksettava kaikenlaisista lahjoista, jotka ylittävät perintö- ja lahjaverolain mukaisen verotuksen rajan. Alihintaisessa kaupassa lahjan osuuden muodostaa käyvän arvon ja toteutuneen myyntihinnan välinen erotus. Esimerkiksi, jos kiinteistön käypä arvo on 200000 euroa ja se myydään 120000 eurolla, on tässä lahjan osuus 80000 euroa. Alihintaisena pidetään kauppaa, joka on enintään 3/4 -osaa kauppahinnasta. Tämän säännön mukaan siis lahjaveron välttää, kun kauppahinta on yli 75 % kiinteistön käyvästä arvosta.
Kiinteistön kunto
Ostajan ei pidä luottaa kuntotarkastukseen! Jos myyjä teettää kiinteistöllään kuntotarkastuksen, voi sen tarkoitus olla pelkästään myyntiä edistävä pinnallinen tarkastelu. Kuntotarkastuksia on monentasoisia ja vilpillinen (ja vilpitönkin) myyjä teettää helposti halvimman ja itselleen mieluisen kuntotarkastuksen. Näiden ongelma on siinä, että päällisin puolin tarkasteltuna kiinteistön kunnosta ei havaita huomautettavaa. Kuitenkin piilevät virheet ovat sananmukaisesti piileviä, eli niitä ei silmillä tai pinnallisella tarkastelulla havaitse. Kevyet kuntotarkastukset jättävät lähes poikkeuksetta huomiotta rakenteiden sisällä olevat vauriot, mitkä aiheuttavat suurimmat riitaisuudet jälkeenpäin.
Kaavoituksellinen asema
Etenkin kiinteistöjen kohdalla, joissa ei ole vielä rakennuksia päällä, kannattaa ostajan pyrkiä selvittämään sitä, mitä kiinteistön paikalle on suunniteltu. Kaavoituksella vaikutetaan merkittävästi kiinteistön tulevaisuuteen ja hintaan. Rakennuskieltoalueella sijaitsevasta kiinteistöstä ei kannata maksaa samaa hintaa kuin kiinteistöstä, jonka kaavoituksellinen tulevaisuus on parempi.
Ostajan selonottovelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus
Kiinteistöä ei kannata ostaa kuin sikaa säkissä. Ongelmia ilmenee silloin, kun ostaja ei huolellisesti tarkasta kiinteistöä ennen sen ostamista. Myyjän näkemys ja ostajan näkemys kiinteistön kunnosta, hajuhaitasta, ympäristön melusta jne. voivat poiketa olennaisesti toisistaan. Se mikä myyjälle on normaalia, voi häiritä ostajaa huomattavasti. Ostajan on ehdottomasti tarkastettava ostettava kiinteistö huolellisesti ennen kaupan tekoa. Myyjä puolestaan voi edesauttaa sujuvaa kiinteistökauppaa ja välttää myöhempiä reklamaatioita antamalla kaiken tiedon ostajalle.
Hanki asiantuntijan apua
Kiinteistökaupoissa kannattaa käyttää asiantuntijaa apuna sekä ennen kauppaa että kaupan jälkeen, jos kiinteistökauppa riitautuu tai uhkaa riitautua. Jos kiinteistökauppa menee riitaiseksi tai sellaisen uhka on olemassa taikka haluat ennakolta välttää riitaisuuksia, soita lakipuhelimeen ja kysy neuvoa!
Nopeaa apua lakiasioihin.
