Kiinteistön omistajan ja haltijan velvollisuudet kiinteistöä ja toisiaan kohtaan kannattaa sopia esim. vuokrasopimuksessa tai muussa asiakirjassa.

Kiinteistön omistajan ja haltijan velvollisuudet

Omistajan velvollisuudet

Omistajan velvollisuutena on pitää kiinteistö sellaisessa kunnossa, että hallintaoikeuden haltija voi käyttää kiinteistöä eli toteuttaa oikeuttaan hallita sitä. Omistajan ja hallintaoikeuden haltijan velvollisuudet tulevat kahta reittiä. Ensinnäkin suoraan lainsäädännöstä ja sen lisäksi omistajan ja haltijan keskinäisestä sopimuksesta. Sekä omistajaa että hallintaoikeuden haltijaa sitoo se sopimus tai muu asiakirja taikka oikeustila, jonka perusteella hallintaoikeus on syntynyt.

Omistajan velvollisuudet vaihtelevat tilanteen mukaan. Jos kyse on vuokranantaja – vuokralainen -suhteesta, pitää omistajan vuokranantajana esim. huolehtia rakennuksen tekniikasta ja kiinteiden kodinkoneiden toiminnasta. Tilanne muuttuu, jos vuokrasopimuksessa toisin sovitaan. Jos kyse on perillisestä omistajana ja leskestä, joka nauttii lesken hallintaoikeudesta suoraan lain nojalla, ei omistaja esim. saa myydä kiinteistöä ilman lesken lupaa.

Hallintaoikeuden haltijan velvollisuudet

Kiinteistön hallintaoikeus on lähtökohtaisesti sen omistajalla. Hallintaoikeus oikeutena sisältyy siis omistusoikeuteen. Hallinta on omistajan keskeinen oikeus. Toisaalta hallintaoikeus on myös erotettavissa omistusoikeudesta siten, että siitä voidaan sopia erikseen. Hallintaoikeus voidaan luovuttaa omistajalta toiselle henkilölle joko vastikkeetta tai vastiketta vastaan. Yleisin hallintaoikeuden vastikkeellisen luovutuksen muoto lienee vuokraoikeus. Vuokralainen maksaa omistajalle vuokraa sitä vastaan, että saa käyttää kiinteistöä. Tässä on kysymys hallintaoikeudesta.

Hallintaoikeuden haltijalla on velvollisuus käyttää omaisuutta huolellisesti siten, ettei se vahingoitu. Hallintaoikeuden haltijan tulee myös estää tai rajoittaa vahinkoja, jotka kohdistuvat hänen hallinnassaan mutta toisen omistuksessa olevaan kohteeseen. Ylipäätään hallintaoikeuden haltijan tulee hoitaa hallintaoikeuden kohdetta huolellisesti ja aiheuttamatta sille tarpeettomasti vahinkoa. Normaalia kulumista voi tulla.

Vuokralaista sitoo vuokrasopimus, kiinteistön ostajaa sitoo kauppakirjan ehdot ja testamentin saajaa sitoo testamentin ehdot. Näissä asiakirjoissa on hallintaoikeuden haltijalle voitu sopia erityisiäkin tehtäviä tai velvollisuuksia, samoin kuin oikeuksiakin. Nämä velvollisuudet tulevat suoraan lainsäädännöstä johtuvien velvollisuuksien lisäksi. Ehdot eivät saa olla kuintenkaan pakottavan lainsäädännön tai hyvän tavan vastaisia.