Kiinteistön ostaminen elinkeinonharjoittajalta

Kiinteistön ostaminen elinkeinonharjoittajalta on ostajan kannalta turvallisempi vaihtoehto kuin kiinteistön ostaminen yksityishenkilöltä.

Maakaaren 2 luvun 10 § määrittelee ostajan oikeuksia elinkeinonharjoittajaa vastaan tilanteessa, jossa elinkeinonharjoittaja myy asuinkiinteistön. Em. pykälän mukaan:

”Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä:

1) sopimusehto, joka poikkeaa 17–34 §:n säännöksistä ostajan vahingoksi, ei ole sitova;

2) myyjä ei voi vedota 25 §:n 2 momentissa säädettyyn määräaikaan, jonka kuluessa ilmoitus virheestä on viimeistään tehtävä;

3) myyjä on velvollinen korvamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti; sekä

4) ostajan vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen on johtunut maksuvaikeuksista, joihin ostaja sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään on joutunut.”

Ostajan parannettu suoja

Ensinnäkin siis elinkeinonharjoittajan ja ostajan välisessä kauppasopimuksessa ei voida rajoittaa kohteen virheeseen perustuvia ostajan oikeuksia. Sellainen sopimusehto, joka parantaa elinkeinonharjoittajan asemaa ja heikentää ostajan asemaa maakaaressa säädetystä tasosta, on mitätön.

Toiseksi ostajalla ei ole virheilmoituksen tekemisessä viiden (5) vuoden takarajaa hallintaoikeuden siirtymisestä laskettuna, kuten yleensä kiinteistökaupoissa on.

Kolmanneksi elinkeinonharjoittaja myyjänä vastaa myös salaisesta virheestä laajemmin, kuin yleensä kiinteistökaupoissa vastaisi.

Neljänneksi ostajan maksuvaikeuksista johtuva vahingonkorvausvelvollisuus ei ole yhtä ankaraa, kuin se yleensä on.