Kohtuullinen reklamaatioaika käytetyn asunnon kaupassa

Asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hän olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Lain esitöiden mukaan vaatimusten ei tarvitse olla ensivaiheessa yksilöityjä, vaan niitä voidaan täydentää myöhemmässä vaiheessa. Mikäli ostaja ei ensivaiheessa pysty yksilöimään vaatimuksiaan, esimerkiksi ilmoittamaan tarkkaa hinnanalennuksen määrää, jota tulee vaatimaan, niin on riittävää ilmoittaa tulevasta hinnanalennusvaatimuksesta, joka tullaan yksilöimään sen jälkeen, kun esimerkiksi korjauskustannusten määrä on selvinnyt. Mikäli ostaja aikoo vaatia esimerkiksi kaupan purkua, tulee tästä esittää vaatimusta sillä uhalla, että oikeus purkuun menetetään.  

Kohtuullinen reklamaatioaika: käytetty asunto

Kohtuullinen reklamaatioaika käytetyn asunnon kaupassa on oikeuskäytännön ja oikeuskirjallisuuden mukaan kolmesta neljään kuukauteen siitä, kun ostaja havaitsee virheen tai hänen olisi tullut havaita se. Tietysti kohtuullista aikaa tulee arvioida tapauskohtaisesti. Arvioitaessa sitä, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. 

Käytetyn asunnon kaupassa reklamaatio on tehtävä pääsääntöisesti kahden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta, jos myyjänä on kuluttaja. Jos hän ei tee virheilmoitusta kahdessa vuodessa, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Tätä kahden vuoden määräaikaa ei kuitenkaan sovelleta oikeudelliseen virheeseen tai jos myyjänä on elinkeinoharjoittaja. 

KOHTUULLINEN REKLAMAATIOAIKA: UUSI ASUNTO

Uuden asunnon kaupassa ostaja voi taas tehdä virheilmoituksia sitä mukaan, kun hän havaitsee virheitä. Toinen vaihtoehto on, että ostaja ilmoittaa kaikista virheistä yhdellä kertaa vuositarkastuksessa. Jos kyseessä on kuitenkin virhe, joka ostajan olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, ostajan on, säilyttääkseen oikeutensa vedota virheeseen, ilmoitettava virheestä viimeistään sen ajan kuluessa, jonka myyjä on varannut ostajalle vuositarkastuksen pöytäkirjan täydennysten ja huomautusten tekemiseksi. 

Vaikka reklamaatiolle ei ole asetettu muotovaatimuksia kiinteistön tai asuntokaupassa, yleisen periaatteen mukaan ostajan on kuitenkin omaksi turvakseen tehtävä virhevalitus kirjallisesti ja todisteellisesti. Tämä ei kuitenkaan kiellä sitä, etteikö asuntokaupassa saisi tehdä myös suullista reklamaatiota. 

Lue lisää kaupan kohteen kuntotarkastuksesta.


Samuli Mikkonen

Artikkelin kirjoittaja:

Samuli Mikkonen
Osakas, OTM
Suomen Juristit Oy
16.06.2021

Nopeaa apua lakiasioihin.