Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota kiinteistöstä löytyvään seikkaan laatuvirheenä, jos tämä seikka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksen yhteydessä ennen kauppojen tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Hallituksen esityksen mukaan, ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevan säännöksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan ja myyjän velvollisuuksia siten, ettei myyjän virhevastuu muodostu liian ankaraksi eikä täten ostajan selonottovelvollisuutta voida yleensä nostaa myyjän tiedonantovelvollisuutta suuremmaksi.

Ostajan selonottovelvollisuutta ei uloteta piilossa oleviin rakenteisiin eikä ostajalta voida esimerkiksi pelkkien kuntotarkastuksessa havaittujen kosteusepäilyjen vuoksi edellyttää rakenteiden syvempää tutkimista. Tällaisessa tilanteessa kyseessä voi siis olla piilevä virhe, joka on jäänyt myyjältä sekä ostajalta huomaamatta. 

Myyjän vastuu

Pääsääntöisesti voidaan todeta, että myyjä vastaa myymästään kiinteistöstä, eli esimerkiksi myymänsä omakotitalon virheestä, jos hän on siitä tiennyt. Myyjällä on tästä johtuen aina velvollisuus kertoa tietämistään kiinteistön kuntoa koskevista seikoista, jotka ovat olennaisia. Tällaisia seikkoja voivat olla omakotitalon kosteusvauriot tai aikaisemmat vesivahingot, jotka koskettavat myynnissä olevaa kiinteistöä. Mikäli myyjä ei kerro tiedossa olevista virheistä, on hän niistä vastuussa.

Joskus kiinteistön virhe voi johtua myös hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta. Mikäli myyjä on rakentanut tai rakennuttanut myytävän kiinteistön, hänellä ei yleensä ole mahdollisuutta vedota piilevään virheeseen sillä perusteella, ettei tiennyt hyvän rakentamistavan tai rakentamismääräysten noudattamatta jättämisestä. Talon itse rakentaneen myyjän on pääsääntöisesti tiedettävä mitä on myymässä. Jos myyjä on kuitenkin itse myös ostanut asunnon eikä virheitä ole aikaisemmankaan kuntotarkastuksen yhteydessä käynyt ilmi, on asia eri.

Tilanne voi olla eri, mikäli ostaja saa kuntotarkastuksen yhteydessä tiedon vauriosta, saattaa hänelle syntyä erityinen selonottovelvollisuus tarkastuksen yhteydessä tietoon saamistaan seikoista. Esimerkiksi jos kellarin seinässä oleva maali on kupruillut ja tämä on ollut selkeästi ostajan havaittavissa asuntoa tarkastettaessa, ostaja ei pääsääntöisesti voisi vedota rakenteen kastumiseen kiinteistön virheenä kiinteistön oston jälkeen. Seuraavaksi lisää erityisestä selonottovelvollisuudesta.

OSTAJAN ERITYINEN SELONOTTOVELVOLLISUUS

Ostajan erityinen selonottovelvollisuus syntyy tiedoista, joita ostaja on saanut ennen kauppojen syntymistä. Oikeuskäytännössä on pyritty määrittämään ostajan erityistä selonottovelvollisuutta tarkemmin. Korkeimman oikeuden käsityksen mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaista huolellisuutta noudattaen. Ostaja vastaa täten omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.

Kuten aiemmin todettu: mikäli kuntotarkastuksen yhteydessä havaitaan ennen kauppaa selviä vaurioita, kuten hometta tai rakenteiden kastumista, joiden johdosta suositellaan lisätutkimuksia, voi tämä nostaa ostajan selonottovelvollisuutta siitä, että rakenteissa on mahdollisesti laajempiakin vaurioita.

Huomioitavaan on, ettei mikä tahansa lisätutkimustarve ilman vaurioepäilyä laajenna ostajan selonottovelvollisuutta. Toisaalta mikä tahansa kuntotarkastuksessa todettu rakenteen kosteusepäily ei laajenna ostajan selonottovelvollisuutta, eteenkään silloin, jos kuntotarkastaja ei suosittele jatkotutkimuksia eikä tilanne edellytä asian tarkempaa tutkimusta.

Lähde §: KKO 2019:16, HE 120/1994

Lue lisää kaupan kohteen kunnon tarkastuksen merkityksestä.

Suomen Juristit Oy
14.07.2021