Asuntokaupan hinnanalennus on seuraamus, joka liittyy tilanteisiin, joissa kaupan kohteessa ilmenee asuntokauppalain mukainen virhe. Hinnanalennuksen tarkoituksena on oikaista kauppahinnan ja virheellisen kohteen arvon välinen ero. Käytännössä kyse on siitä, että ostaja ei saa sellaista laatua tai tarpeellista tietoa, josta on sovittu tai jota hänellä on ollut perusteltu oikeus odottaa. Hinnanalennuksen edellytyksenä on siis aina virheen olemassaolo sekä lisäksi asianmukainen reklamaatio, jossa vaaditaan hinnanalennusta.

ASUNTOKAUPAN VIRHEET

Kaikki asunnon puutteet ja viat eivät ole juridisesti virheitä. Asuntokaupassa virhe voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että asunto ei vastaa sovittua tai että asunto on selvästi huonommassa kunnossa kuin ostaja on voinut perustellusti olettaa. Virhe voi olla kyseessä myös silloin, jos myyjä on antanut virheellisiä tai puutteellisia tietoja. Arviointi tehdään aina tapauskohtaisesti, ja siihen vaikuttavat muun muassa asunnon ikä, kunto sekä tehdyt tarkastukset.

Asunnon ostaja ei voi jälkikäteen valittaa sellaisesta viasta, joka olisi pitänyt huomata jo kauppaa tehtäessä. Tämä koskee erityisesti tilanteita, joissa ostaja on esimerkiksi jättänyt tarkistamatta asunnon kunnon tai tehnyt tarkastuksen huolimattomasti ilman hyvää syytä. Tällöin ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut nähtävissä tavallisessa tarkastuksessa. Asunto pitää siis tarkistaa huolellisesti ennen kauppaa. Ostajalta ei kuitenkaan vaadita mitään erikoistutkimuksia, kuten esimerkiksi lämpö- ja kosteusmittauksia.

Asuntokauppalain mukaan virheet jaetaan kolmeen päätyyppiin. Nämä ovat laatuvirhe (laatuvirhe voi ilmetä ns. piilevänä virheenä, josta kumpikaan ei tiennyt kauppaa tehdessä), taloudellinen virhe ja tietovirhe. Laatuvirheellä tarkoitetaan tilannetta, jossa asunto ei vastaa sovittua laatutasoa tai siinä on piilevä virhe, kuten kosteusvaurio tai rakenteellinen ongelma. Taloudellinen virhe voi liittyä esimerkiksi virheelliseen tai puutteelliseen tietoon yhtiölainoista, lainaosuudesta tai vastikkeista. Tietovirhe tarkoittaa tilannetta, jossa myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa, kuten esimerkiksi väärän pinta-alan.

Uuden asunnon osalta hinnanalennus tulee kyseeseen, jos myyjä ei korjaa virhettä tai tätä korjausta ei tehdä kohtuullisessa ajassa. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus virhettä vastaavaan tai muutoin kohtuulliseen hinnanalennukseen.

REKLAMAATIO

Hinnanalennuksen saaminen edellyttää, että ostaja ilmoittaa virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Ilmoitusvelvollisuus ei edellytä lopullisesti yksilöityä vaatimusta heti, vaan se voi täsmentyä myöhemmin. Oikeus vedota virheeseen voi kuitenkin raueta, jos reklamaatio tehdään liian myöhään. Katso tarkemmat toimintaohjeet reklamaation tekemiseen täältä.

HINNANALENNUKSEN MÄÄRÄ

Hinnanalennus lasketaan pääsääntöisesti siten, että kauppahinnasta vähennetään virheellisen kohteen arvo kaupantekohetkellä. Käytännössä arvio perustuu usein korjauskustannuksiin, mutta ne eivät yksinään määrää lopullista hyvitystä, koska myös mahdollinen tason parannus ja virheen korjaamisen aiheuttama asumishaitta täytyy ottaa myös huomioon. Tason parannus tarkoittaa, että kohde on korjauksen jälkeen paremmassa kunnossa kuin alun perin, ja asumishaitta sitä, että esimerkiksi keittiö ei ole käytettävissä korjauksen aikana.

Jos virhe on jo korvattu vakuutuksesta, tältä osin ei ole enää oikeutta hinnanalennukseen. Lisäksi esimerkiksi kiinteistönvälittäjän palkkiot tai edelleen myymisestä aiheutuneet kulut eivät kuulu hinnanalennuksen piiriin.

KAUPAN PURKU VAIHTOEHTONA

Jos virhe on olennainen, ostaja voi hinnanalennuksen sijaan vaatia kaupan purkua. Käytetyn asunnon kaupassa purku edellyttää, että virhe aiheuttaa ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Käytännössä kaupan purku on poikkeuksellisempi seuraamus ja edellyttää huomattavasti vakavampaa virhettä kuin tavanomainen hinnanalennus. Katso lisää kaupan purkamisesta täältä.

Jos olet havainnut virheen tai ongelman ostamassasi asunnossa, voit olla meihin yhteydessä. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
2.7.2026