Salainen virhe eli piilevä virhe on kiinteistön myyjän vastuulla. Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, josta myyjäkään ei ollut tietoinen kaupan teon hetkellä.

Salainen virhe

Salainen virhe edellyttää sitä, että virhe on vähäistä suurempi. Maakaaren kiinteistön laatuvirheen määritelmä on, että kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Salaiselta virheeltä edellytetään siis ”laadultaan merkittävää” poikkeamaa. Merkittävää poikkeamaa arvioidaan suhteessa kauppasopimukseen eli siihen, mitä myyjän ja ostajan välillä on nimenomaisesti sovittu. Toisaalta merkittävää poikkeamaa verrataan siihen, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ensin virhettä verrataan siis ”myydyn kaltaiseen kiinteistöön”. Tällä tarkoitetaan muun muassa rakennuksen ikää ja sitä, onko rakennusta peruskorjattu ja sitä, onko rakennuksessa riskirakenteita ja niin edelleen. Jos myyty talo on hyvin vanha, voidaan sen kaltaiselta kiinteistöltä odottaakin sitä, että kaikki rakenteet eivät ole enää täysin terveitä. Toisaalta jos ostettaessa jo oli tiedossa, että kyseessä on riskirakenne ja vahingoista on ollut viitteitä, on odotusarvokin tällaisella kiinteistöllä sen mukainen.

Toisekseen virhettä verrataan kauppahintaan ja muihin olosuhteisiin. Jos kauppahinta on ollut poikkeuksellisen alhainen ja rakennus on huonokuntoiseksi tai purkukuntoiseksi määritelty kauppakirjassa, ei piilevään virheeseen vetoaminen ole yhtä helppoa kuin silloin, kun rakennus on määritelty hyväkuntoiseksi ja myyty tavallista korkeammalla kauppahinnalla.