Jos kiinteistössä havaitaan kiinteistökaupan jälkeen virhe, on ostajalla oikeus vaatia hinnanalennusta ja myyjällä velvollisuus sitä antaa.

Milloin oikeus hinnanalennukseen?

Ostajalla on siis oikeus hinnanalennukseen kiinteistön virheen perusteella.

Virhe voi olla tyypiltään laatu-, vallinta- tai oikeudellinen virhe.  Kiinteistökaupan hinnanalennuksesta lukuisissa eri tilanteissa säännellään Maakaaressa.

Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta edellä mainitusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kauppahinnan alentaminen kiinteistökaupassa

Usein myyjälle on tarjottava ensin mahdollisuus korjata virhe, mikäli se on mahdollista. Hinnanalennus kiinteistökaupassa on aina kohtuullinen korvaus virheestä. Hinnanalennuksen perusteena käytetään usein esim. asunnon korjauskustannuksia, jos kyseessä on laatuvirhe.

Hinnanalennuksen määrä on kuitenkin aina kokonaisharkintaa, jossa kiinnitetään huomiota kaupan olosuhteisiin kokonaisuudessaan. Hinnanalennus ei siis ole automaattisesti esim. korjauskustannusten koko määrä. Vaikka korjauskustannukset laitettaisiin hinnanalennuksen perusteeksi, on niistä tehtävä tasonparannukseen ja käyttöiän pidennykseen liittyvät vähennykset.

Miten hinnanalennus määritellään?

Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Toisin sanoen kiinteistö arvostetaan siihen arvoon, mikä sillä on ”virheen kanssa”. Tätä arvoa verrataan kiinteistöön, joka on myyty ”ilman virhettä”. Näiden kahden hinnan erotus on sitten hinnanalennuksen määrä.

Jos kauppahinta on alun alkaenkin ollut kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Toisin sanoen sillä seikalla, että kiinteistöstä on alun perinkin maksettu ns. normaalitasoa alempi hinta, on vaikutusta hinnanalennuksen määrään pienentävästi. Vastaavasti, jos kiinteistöstä on alun perin maksettu huomattavan korkea hinta, sillä on vaikutusta hinnanalennuksen määrään nostattavasti.

Ostajan on vaadittava hinnanalennusta

Kun ostaja on havainnut kiinteistössä virheen, hänen on kohtuullisessa ajassa sen jälkeen ilmoitettava myyjälle virheestä ja vaadittava hinnanalennusta. Ostajan viivyttely johtaa siihen, että hän menettää oikeutensa vedota virheeseen ja vaatia hinnanalennusta.

Tuottokoron määräytyminen

Myös ostajan omalla toiminnalla saattaa olla merkitystä hinnanalennuksen määrään. Ostajalla on oikeus saada palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaan siitä päivästä lukien, kun kauppahinta on maksettu myyjälle. Jos kauppahinta on esim. ollut 200 000 euroa, ja hinnanalennuksen määräksi on sovittu 30 000 euroa, on myyjän maksettava tuottokorkoa ostajalle tämän 30 000 euron osalta.

Mikäli epäilet, että kiinteistössäsi on käsillä jokin virhetyypeistä, on järkevää kääntyä asiantuntijoiden puoleen. Lue lisää yleisesti kiinteistökaupasta sekä laatuvirheestä kiinteistökaupassa!