Kiinteistöissä ilmenevistä laatuvirheistä säädellään maakaaressa. Mikäli kiinteistö ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun, on kiinteistössä virhe. Kaupan osapuolet määrittävät sopimuksella sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia virheen ilmetessä.  Kiinteistökaupassa ilmenevä laatuvirhe saattaa olla käsillä esimerkiksi silloin, kun myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta laadullisesta ominaisuudesta, kuten pinta-alasta tai rakennuksen kunnosta, josta hän on ollut tietoinen tai hänen olisi pitänyt tietää. Näin ollen myyjä vastaa aina antamistaan yksilöidyistä tiedoista, eikä vapaudu virhevastuusta mahdollisen tietämättömyytensä tai laiminlyöntinsä johdosta.

Myyjän on lisäksi oikaistava havaitsemansa ostajan virheelliset käsitykset kiinteistöön liittyvistä ominaisuuksista, jotka vaikuttavat kiinteistön aiotun käytön soveltumiseen. Virheellisten käsitysten oikaisematta jättäminen katsotaan laatuvirheeksi.

Laatuvirhe ja ostajan oikeus

Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, on hänellä oikeus kaupan purkuun. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Laatuvirheeseen sisältyvään salaiseen virheeseen vedottaessa, ostajalla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen, sillä myyjä ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä ennen kauppojen tekoja.

Salainen virhe

Kiinteistössä on laatuvirhe, jos talossa on hometta. Laatuvirheen seurauksena kiinteistön ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, riippuen miten laajasta homeongelmasta on kyse. Myös vahingonkorvaus voi olla mahdollinen edellisten seuraamusten lisäksi. Kiinteistökaupan jälkeen saattaa kiinteistöön kuuluvasta asuinrakennuksesta löytyä kosteusvaurio. Useimmiten vaurio löytyy siinä vaiheessa kun uusi ostaja alkaa remontoida taloa tai kun rakennukseen suoritetaan vaurioepäilyn vuoksi tarkempia tutkimuksia. Kyseessä saattaa siten olla myyjän vastuulle kuuluva salainen laatuvirhe. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 –kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Korkeimman oikeuden esimerkkitapaus

Korkeimman oikeuden tapaus KKO 2015:58 on hyvä esimerkki laatuvirheestä, joka viime kädessä johti kaupan purkuun. Tapauksessa X oli ostanut vuonna 2011 kiinteistön, jolla sijaitsi 1950-luvulla rakennettu asuinrakennnus. Kaupan jälkeen rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havattu kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Kyseisten virheiden korjauksesta aiheutuneet korjauskustannukset ylsivät suuruusluokaltaan merkittäviksi ja olivat olennaisesti suuremmat verratuna  siihen, mitä X olisi voinut kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Kiinteistön virheeseen liittyviä korjauskustannuksia pidettiin niin olennaisina, että kauppa purettiin X:n vaatimuksesta.

Lue enemmän laatuvirheen oikeudellisesta taustasta sekä lisää kiinteistön laatuvirheestä.

Nopeaa apua lakiasioihin.