Laatuvirhe kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupan laatuvirhe on yksi yleisimmistä kiinteistöriidan aiheuttajista. Laatuvirhe tarkoittaa sitä, että kiinteistö ei kuntonsa puolesta vastaa sitä, mitä myyjän ja ostajan välillä on sovittu kauppaa tehtäessä. Kauppaa tehtäessä sopimuksella määritellään sellainen laatutaso, jota ostajalla on oikeus vaatia.

kiinteistössä laatuvirhe?

Laatuvirheistä kiinteistökaupassa säädetään maakaaren 2 luvun 17 §:ssä. Tämän lain mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu tai jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kyseessä on laatuvirhe silloinkin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Laatuvirhe voi ilmetä myös, mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä havainnut mutta jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Laatuvirheeksi katsotaan laissa lisäksi sellaiset tapaukset, joissa kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Laatuvirhettä kiinteistökaupassa arvioidaan siis suhteessa siihen, mitä on sovittu kiinteistön kunnosta. Myyjä on voinut antaa virheellisen tiedon tai jättää antamatta oikean tiedon. Myyjällä on myös velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys, jos myyjä sellaisen havaitsee.

Toisaalta laatuvirhettä arvioidaan suhteessa siihen, mitä ostajalla oli oikeus olettaa rakennuksen kunnosta. Kolmanneksi laatuvirheenä käsitellään myös salaiset virheet. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 –kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Esimerkki: kiinteistössä on laatuvirhe, jos talossa on hometta. Laatuvirheen seurauksena kiinteistön ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, riippuen miten laajasta homeongelmasta on kyse. Myös vahingonkorvaus voi olla mahdollinen edellisten seuraamusten lisäksi. Kiinteistökaupan jälkeen saattaa kiinteistöön kuuluvasta asuinrakennuksesta löytyä kosteusvaurio. Useimmiten vaurio löytyy siinä vaiheessa kun uusi ostaja alkaa remontoida taloa tai kun rakennukseen suoritetaan vaurioepäilyn vuoksi tarkempia tutkimuksia, jolloin kyseessä saattaa siten olla myyjän vastuulle kuuluva salainen laatuvirhe.

Ostajan oikeudet, kun kiinteistökaupassa on laatuvirhe

Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, on hänellä oikeus kaupan purkuun. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Laatuvirheeseen sisältyvään salaiseen virheeseen vedottaessa, ostajalla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen, sillä myyjä ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä ennen kauppojen tekoja.

Korkeimman oikeuden esimerkkitapaus

Korkeimman oikeuden tapaus KKO 2015:58 on hyvä esimerkki laatuvirheestä, joka viime kädessä johti kaupan purkuun. Tapauksessa X oli ostanut vuonna 2011 kiinteistön, jolla sijaitsi 1950-luvulla rakennettu asuinrakennnus. Kaupan jälkeen rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Kyseisten virheiden korjauksesta aiheutuneet korjauskustannukset ylsivät suuruusluokaltaan merkittäviksi ja olivat olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä X olisi voinut kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Kiinteistön virheeseen liittyviä korjauskustannuksia pidettiin niin olennaisina, että kauppa purettiin X:n vaatimuksesta.

Huomioitavaa laatuvirheestä

Korkein oikeus on antanut useita ratkaisuja liittyen laatuvirheisiin kiinteistökaupassa, ja niistä on havaittavissa suuntaviivoja laatuvirheen lain mukaisille määritelmille. Jokainen tapaus kuitenkin arvioidaan aina yksilöllisesti ja tapauskohtaisesti. Siksi onkin hyvä kysyä neuvoa Laki24.fi asiantuntijoilta, mikäli epäilet, että kiinteistössäsi saattaa olla laatuvirhe.

Lue enemmän laatuvirheen oikeudellisesta taustasta, kiinteistön laatuvirheestä sekä kiinteistökaupan muista virhetyypeistä, kuten salaisesta virheestä ja piilevästä virheestä.

Suomen Juristit Oy
15.04.2021
(Päivitetty 14.07.2021)

Nopeaa apua lakiasioihin.