Laatuvirhe kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupan laatuvirhe on yksi yleisimmistä kiinteistöriidan aiheuttajista. Laatuvirhe tarkoittaa sitä, että kiinteistö ei kuntonsa puolesta vastaa sitä, mitä myyjän ja ostajan välillä on sovittu kauppaa tehtäessä. Kauppaa tehtäessä sopimuksella määritellään sellainen laatutaso, jota ostajalla on oikeus vaatia.

kiinteistössä laatuvirhe?

Laatuvirheistä kiinteistökaupassa säädetään maakaaren 2 luvun 17 §:ssä. Tämän lain mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu tai jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kyseessä on laatuvirhe silloinkin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Laatuvirhe voi ilmetä myös, mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä havainnut mutta jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Laatuvirheeksi katsotaan laissa lisäksi sellaiset tapaukset, joissa kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Laatuvirhettä kiinteistökaupassa arvioidaan siis suhteessa siihen, mitä on sovittu kiinteistön kunnosta. Myyjä on voinut antaa virheellisen tiedon tai jättää antamatta oikean tiedon. Myyjällä on myös velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys, jos myyjä sellaisen havaitsee.

Toisaalta laatuvirhettä arvioidaan suhteessa siihen, mitä ostajalla oli oikeus olettaa rakennuksen kunnosta. Kolmanneksi laatuvirheenä käsitellään myös salaiset virheet. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 –kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Esimerkki: kiinteistössä on laatuvirhe, jos talossa on hometta. Laatuvirheen seurauksena kiinteistön ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, riippuen miten laajasta homeongelmasta on kyse. Myös vahingonkorvaus voi olla mahdollinen edellisten seuraamusten lisäksi. Kiinteistökaupan jälkeen saattaa kiinteistöön kuuluvasta asuinrakennuksesta löytyä kosteusvaurio. Useimmiten vaurio löytyy siinä vaiheessa kun uusi ostaja alkaa remontoida taloa tai kun rakennukseen suoritetaan vaurioepäilyn vuoksi tarkempia tutkimuksia, jolloin kyseessä saattaa siten olla myyjän vastuulle kuuluva salainen laatuvirhe.

Ostajan oikeudet, kun kiinteistökaupassa on laatuvirhe

Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, on hänellä oikeus kaupan purkuun. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Laatuvirheeseen sisältyvään salaiseen virheeseen vedottaessa, ostajalla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen, sillä myyjä ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä ennen kauppojen tekoja.

Korkeimman oikeuden esimerkkitapaus

Korkeimman oikeuden tapaus KKO 2015:58 on hyvä esimerkki laatuvirheestä, joka viime kädessä johti kaupan purkuun. Tapauksessa X oli ostanut vuonna 2011 kiinteistön, jolla sijaitsi 1950-luvulla rakennettu asuinrakennnus. Kaupan jälkeen rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Kyseisten virheiden korjauksesta aiheutuneet korjauskustannukset ylsivät suuruusluokaltaan merkittäviksi ja olivat olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä X olisi voinut kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Kiinteistön virheeseen liittyviä korjauskustannuksia pidettiin niin olennaisina, että kauppa purettiin X:n vaatimuksesta.

Huomioitavaa laatuvirheestä

Korkein oikeus on antanut useita ratkaisuja liittyen laatuvirheisiin kiinteistökaupassa, ja niistä on havaittavissa suuntaviivoja laatuvirheen lain mukaisille määritelmille. Jokainen tapaus kuitenkin arvioidaan aina yksilöllisesti ja tapauskohtaisesti. Siksi onkin hyvä kysyä neuvoa Laki24.fi asiantuntijoilta, mikäli epäilet, että kiinteistössäsi saattaa olla laatuvirhe.

Lue enemmän laatuvirheen oikeudellisesta taustasta, kiinteistön laatuvirheestä sekä kiinteistökaupan muista virhetyypeistä, kuten salaisesta virheestä ja piilevästä virheestä.

Suomen Juristit Oy
15.04.2021
(Päivitetty 14.07.2021)

Nopeaa apua lakiasioihin.

Soita

Sinua voisi kiinnostaa myös nämä artikkelit:

Kaikki artikkelit ›

Tutustu ajantasaiseen lainsäädäntöön:

FAQ

Kotirauhan rikkominen?

Perustuslain 10 §:n mukaan jokaisen yksityiselämä, kunnia ja kotirauha on turvattu. Kotirauha kuuluu täten yksilölle kuuluviin perusoikeuksiin. Kotirauhan käsitettä ei määritellä tarkemmin perustuslaissa, mutta kotirauhan suojaamisen keskeisenä kohteena on henkilön asunto, mutta suoja ulottuu myös laajemmalle.

Rikoslain 24 luvun 1 §:ssä on määritelty kotirauhan rikkomisesta. Kotirauhan rikkominen voi tapahtua monella tavalla esimerkiksi metelöimällä tai luvattomasti tunkeutuvalla kotirauhan ”suojaamalle” alueelle.

Kotirauhan rikkomisesta tyypillisin rangaistus on sakkorangaistus. Rangaistavuus edellyttää, että tekijä on menetellyt tahallisesti eli ollut tietoinen tekonsa vaikutuksista. Mikäli ulkopuolinen henkilö vahingossa kävelee kodin pihamaan poikki, eikä ole havainnut olevansa ”kotirauhan suojaamalla alueella”, kyse ei ole rangaistavasta teosta. Viime aikoina oikeudenkäynnissä ovat lisääntyneet tapaukset, jossa tekstiviestien ja puhelinsoittojen määrä on katsottu häiritseväksi, ja tämän vuoksi tekijä on tuomittu kotirauhan rikkomisesta. Mikäli kotirauhan rikkominen on kokonaisuutena arvostellen törkeä – esimerkiksi tekijä on käyttänyt väkivaltaa tai ilmeisenä tarkoituksena on ollut käyttää väkivaltaa – kyseessä on törkeä kotirauhan rikkominen, jolloin rikoksentekijä on tuomittava kotirauhan rikkomisesta sakkoon tai vankeuteen enintään kahdeksi vuodeksi.
Mikä on kunnianloukkaus?

Kunnianloukkauksesta säädetään rikoslaissa. Kunnianloukkaus voi tulla kyseeseen silloin, kun jonkun esittämä tieto, vihjaus tai kommentti on valheellinen tai muutoin halventava. Kunnianloukkaus voi kohdistua elossa olevaan henkilöön tai vainajaan. Lisäksi kunnianloukkauksen tulee olla sellainen, että se on omiaan aiheuttamaan vahinkoa tai kärsimystä loukatulle tai henkilölle, jonka kanssa vainaja oli erityisen läheinen, taikka loukattuun kohdistuvaa halveksuntaa.

Kunnianloukkauksen arvioinnissa otetaan huomioon myös loukatun henkilöllisyys. Esimerkiksi politiikon tai julkisuuden henkilön kohdalla kynnys kunnianloukkauksen soveltumiseen on korkeammalla kuin tavallisen kansalaisen kohdalla. Lain mukaan kunnianloukkauksena ei pidetä arvostelua, joka kohdistuu toisen menettelyyn politiikassa, elinkeinoelämässä, julkisessa virassa tai tehtävässä, tieteessä, taiteessa taikka näihin rinnastettavassa julkisessa toiminnassa, jos se ei selvästi ylitä sitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä.

Kunnianloukkauksena ei myöskään pidetä yleiseltä kannalta merkittävän asian käsittelemiseksi esitettyä ilmaisua, jos sen esittäminen, huomioon ottaen sen sisältö, toisten oikeudet ja muut olosuhteet, ei selvästi ylitä sitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä.

Kunnianloukkaus on niin kutsuttu asianomistajarikos, eli siitä voidaan nostaa syyte vain silloin, kun loukattu vaatii sitä. Ulkopuoliset henkilöt eivät siis voi tehdä rikosilmoitusta, vaikka he kuulevat tai näkevät kunnianloukkauksen edellytysten täyttyvän.
Näpistyksen seuraukset?

Rikoslain mukaan näpistyksestä on kyse silloin, kun varkaus, huomioon ottaen anastetun omaisuuden arvo tai muut rikokseen liittyvät seikat, on kokonaisuutena arvostellen vähäinen. Yritys on rangaistava. Rikoksentekijä tuomitaan näpistyksestä sakkoon.

Rikoslain mukainen seuraamus näpistyksestä on sakko. Käytännössä tämä tarkoittaa että näpistyksestä voidaan tuomita 1-120 päiväsakkoa. Päiväsakkojen määrään vaikuttaa teon olosuhteet, kuten anastetun omaisuuden arvo ja tekojen toistuvuus. Yhden päiväsakon määrä lasketaan tuomitun tulojen perusteella. Tämän lisäksi tekijän tulee palauttaa anastettu omaisuus tai korvata sen arvo. Näpistyksestä tehdään myös merkintä sakkorekisteriin.

Nuorelle rikoksentekijälle näpistyksestä on lisäksi muita seuraamuksia. Jos tekijä on alle 18-vuotias, näpistyksestä ilmoitetaan myös hänen vanhemmilleen ja hänestä tehdään lastensuojeluviranomaisille lastensuojeluilmoitus.
Ulosoton vapaakuukaudet?
Ulosottokaaren mukaan velallinen voi saada ulosotosta vapaakuukausia, joiden aikana ulosmittaus keskeytetään määräajaksi. Vapaakuukausia voi saada, kun palkan ulosmittaus on jatkunut yhtäjaksoisesti tai lähes yhtäjaksoisesti vuoden, ja:
- ulosmittaus on toimitettu tulorajaulosmittauksena;
- velallisen välttämättömät asumiskustannukset tai muut elinkustannukset ovat hänelle ulosmittauksen jälkeen jäävään määrään nähden korkeat; tai
- keskeyttämiseen on erityinen syy (esimerkiksi velalliselle tai hänen perheelleen tärkeä hankinta, kuten silmälasit tai kodinkone).
Ulosottokaaressa on myös eräs poikkeuksellinen peruste, joka on voimassa 1.5.2021-31.12.2021. Velallinen voi saada vapaakuukausia myös silloin, kun velalliselle on aiheutunut covid-19-epidemiasta tai siitä johtuvista poikkeusoloista johtuva väliaikainen maksuvaikeus. Tällöin vapaakuukausia voi saada, vaikka ulosmittaus ei ole jatkunut yhtä vuotta.

Jos palkan ulosmittaus toimitetaan elatusavun perimiseksi, velalliselle voidaan antaa vapaakuukausia vain painavasta syystä.

Tulorajaulosmittauksessa velalliselle annetaan automaattisesti kaksi vapaakuukautta vuosittain. Muilla perusteilla vapaakuukausia voidaan antaa velallisen hakemuksesta enintään yhteensä kolme vuosittain.
Yksityinen pysäköinninvalvonta, parkkisakko?

Niin sanottuja parkkisakkoja on kahta tyyppiä, pysäköintivirhemaksu ja pysäköinnin valvontamaksu. Pysäköintivirhemaksu on viranomaisen määräämä seuraamus virheellisestä pysäköinnistä. Poliisin ohella pysäköinninvalvonnasta voi huolehtia kunnallinen pysäköinninvalvonta. Tässä kirjoituksessa ei kuitenkaan käsitellä viranomaisten määräämiä pysäköintivirhemaksuja, vaan yksityisiä pysäköintivirhemaksuja. Lisäksi tarkastellaan hieman kysymystä siitä, pitääkö sellaisia yleensä maksaa vai ei.

Pysäköinnin valvontamaksussa on kysymys yksityisoikeudellisesta sopimussakosta. Pysäköinnin valvontamaksu, jonka on kirjoittanut jokin yksityinen parkkifirma, ei kuitenkaan tarkasti ottaen ole sakko, vaan juridisesti kysymys on sopimussuhteeseen perustuvasta sopimusrikkomuskorvauksesta.

Sopimusrikkomus edellyttää aina sopimuksen olemassaoloa. Sopimus voi syntyä muun muassa suullisesti, kirjallisesti tai konkludenttisesti eli hiljaisesti. Tyypillisesti maksullisten yksityisten parkkialueiden käyttö perustuu kirjallisen ja konkludenttisen sopimuksen yhdistelmään. Sopimusehdot ovat kirjattuna esimerkiksi parkkialueella olevaan kylttiin, johon on kirjoitettu pysäköinnin hinta ja muut ehdot sekä ehto, jonka mukaan ”pysäköimällä hyväksyt ehdot”. Siten auton pysäköivä tulee sopimussuhteeseen kyltin kirjoittajan kanssa. On kuitenkin huomattava, että sopimuksen tekijällä tulee olla kyky tehdä sopimuksia. Toisin kuin ihmiset, ajoneuvot eivät ole oikeussubjekteja, jotka pystyvät tekemään sopimuksia.

Pitääkö yksityinen pysäköinnin valvontamaksu maksaa?

Tähän ei ole aivan yksiselitteistä vastausta, vaan vastaus riippuu monesta tekijästä. On kuitenkin selvää, että jos sopimusehdot ovat olleet riittävän selvästi näkyvissä ja ajoneuvon kuljettaja on niistä tietoisena pysäköinyt auton ja laiminlyönyt maksuvelvollisuutensa, valvontamaksu on syytä maksaa. Olethan tällöin rikkonut sopimusta. Jos ehdot taas eivät ole olleet havaittavissa, tai jos on epäselvyyttä, kuka ajoneuvoa on kuljettanut, valvontamaksun kohdistaminen oikealle henkilölle voi olla hankalaa. Yleinen oikeudellinen periaate nimittäin on, että vaatimuksen esittäjällä on näyttötaakka vaatimuksensa perusteista. Siten parkkifirman on lähtökohtaisesti kyettävä todistamaan, kuka heidän sopimuskumppaninsa on. Kuten edellä olemme todenneet, ajoneuvo ei voi olla tällainen sopimuskumppani, koska ajoneuvo ei voi tehdä sopimuksia..

Jos olet saanut aiheettomasti pysäköinnin valvontamaksun, se tulee kiistää. Jos parkkifirma ryhtyy asiassa oikeudellisiin toimiin, kannattaa olla yhteydessä lakimieheen.
Miten lataan asiakirjan?

Asiakirjan lataus onnistuu kätevästi asiakirjat-osiosta. Valitse kategoria, johon liittyvän asiakirjan haluat ladata. Selaa kattavaa asiakirja-valikoimaa ja kun olet valinnut tarvitsemasi asiakirjan, paina asiakirjan kuvakkeesta. Asiakirja aukeaa ponnahdusikkunaan, jonka alalaidassa olevaa ”lataa” -painiketta painamalla asiakirjan lataus alkaa automaattisesti. Voit myös etsiä relevantteja asiakirjoja sivuston ”hae” -toiminnolla.

Kaikki Laki24 -asiakirjat ovat valmiiksi muotoiltu Word-tiedostolle. Asiakirjan latauksen jälkeen pystyt itse muokkaamaan ja täydentämään asiakirjan kohtia. Asiakirja sisältää asiantuntijan Top 5 suositukset, joiden avulla saat asiakirjan helpommin täytettyä. Mikäli tarvitset lisätietoa asiakirjan tarkoituksesta, voit soittaa lakipuhelimeen ja asiantuntijamme neuvovat sinua asiakirjan laadinnassa.

Lakipuhelin palvelee numerossa 0600 111 33.
Maksavatko asiakirjat?

Laki24:n tarjoamat asiakirjat ovat ilmaisia. Voit ladata asiakirjoja jokaisesta kategoriasta omalle tietokoneellesi ilman sitoutumista. Asiakirjoja on mahdollista muokata omiin tarpeisiin ja käyttää myöhemmin.

Kaikki Laki24-asiakirjat ovat Suomen Juristien laatimia. Ne ovat sisällöltään laadukkaita ja ulkoasultaan tyylikkäitä. Voit tutustua meihin tarkemmin osoitteessa www.suomenjuristit.fi.
Miksi asiakirjat ovat ilmaisia?

Laki24:n kautta haluamme mahdollistaa lakipalvelujen saatavuuden kaikille nopealla, helpolla ja edullisella tavalla. Halumme olla edelläkävijöitä omalla alallamme ja pyrkimyksemme helpotta lakipalvelujen saatavuutta johtivat osaltaan siihen, että päätimme tarjota kattavan valikoiman arkea helpottavia asiakirjoja sekä yritysten että yksityishenkilöiden käyttöön.

Asiakirjat ovat Suomen Juristien asiantuntijoiden huolellisesti laatimia asiakirjoja, jotka ovat suunnattu helposti saatavaksi ja täydennettäväksi. Asiakirjamalli on tarkkaan mietitty asiakkaan näkökulmasta juuri heille sopivaksi. Pohjia on kätevää ja yksinkertaista muokata itse Word-tiedostosta. Jokainen asiakirja sisältää asiantuntijan Top 5-vinkkiä asiakirjan laatimisen helpottamiseksi.