Kiinteistökaupassa virhe ei aina liity rakennuksen kuntoon tai rakenteisiin. Joskus ongelma johtuu siitä, että kiinteistön käyttöä rajoittaa viranomaisen päätös, puuttuva lupa tai muu oikeudellinen seikka, josta ostajalle ei ole kerrottu. Tällöin kyse on maakaaren mukaisesta vallintavirheestä. Kiinteistön vallinta tarkoittaa oikeutta määrätä kiinteistöstä, sen käytöstä ja siihen liittyvistä oikeuksista.

Vallintavirhe voi vaikuttaa merkittävästi siihen, miten kiinteistöä voidaan käyttää. Tällaisissa tilanteissa ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai jopa kaupan purkuun. Maakaaren mukaan vallintavirhe voi syntyä usealla eri tavalla. Yleisin tilanne on se, että myyjä on antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistöä koskevista viranomaispäätöksistä, kuten kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä rajoittavasta päätöksestä. Virhe voi olla kyseessä myös silloin, kun myyjä on antanut väärää tietoa naapurikiinteistöä koskevasta viranomaisluvasta tai päätöksestä, jolla on vaikutusta ostettavan kiinteistön käyttöön tai arvoon. Ääriesimerkkinä tästä toimii tilanne, jossa naapurikiinteistölle on kaavoitettu kaatopaikka ja myyjä ei ole kertonut tästä ostajalle.

Vallintavirhe voi perustua myös siihen, että myyjä on jättänyt kertomatta sellaisesta viranomaisen päätöksestä tai luvasta, jonka voidaan olettaa vaikuttavan kiinteistön käyttöön tai arvoon. Myyjällä on lisäksi velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys, jos hän huomaa ostajan erehtyneen esimerkiksi kiinteistön rakennusoikeudesta tai muista käyttöä rajoittavista seikoista. Maakaaren mukaan vallintavirhe on kyseessä myös silloin, kun kiinteistöllä oleva rakennus tai siellä harjoitettu toiminta on ilman tarvittavaa lupaa. Samoin vallintavirhe voi syntyä tilanteessa, jossa ostettu määräala tai määräosa ei kiinteistönmuodostamislain rajoitusten vuoksi ole muodostettavissa itsenäiseksi kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi.

MITÄ OSTAJA VOI VAATIA?

Jos kiinteistössä todetaan vallintavirhe, ostajalla on oikeus vaatia ensisijaisesti hinnanalennusta. Hinnanalennuksen tarkoituksena on oikaista kauppahinta vastaamaan kiinteistön todellista arvoa. Jos vallintavirhe on olennainen ja sillä on merkittävä vaikutus kiinteistön käyttöön tai arvoon, ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa. Kaupan purku tulee kyseeseen vain vakavimmissa tilanteissa, joissa virheen merkitystä ei voida kohtuudella korjata hinnanalennuksella.

Vallintavirheen yhteydessä ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen. Korvattavaksi voivat tulla esimerkiksi ylimääräiset selvitys-, suunnittelu- ja muut kustannukset, jotka ovat aiheutuneet virheen vuoksi.

ESIMERKKITAPAUKSIA VALLINTAVIRHEISTÄ

Korkein oikeus on useissa ratkaisuissaan arvioinut vallintavirheen edellytyksiä. Eräässä tapauksessa myyjä oli kertonut kiinteistön sijaitsevan asuinkäyttöön tarkoitetulla alueella, mutta jättänyt ilmoittamatta, että osa kiinteistöstä oli kaavarungossa varattu uimaranta- ja venevalkama-alueeksi. Ostajalla katsottiin olleen oikeus sekä hinnanalennukseen että vahingonkorvaukseen, koska myyjä ei ollut oikaissut ostajan virheellistä käsitystä kiinteistön käyttömahdollisuuksista.

Toisessa ratkaisussa myyjä oli jättänyt kertomatta, että rakennuslupa oli myönnetty vapaa-ajan asunnolle, vaikka ostaja oli hankkinut kiinteistön vakituista asumista varten. Korkein oikeus katsoi kyseessä olevan vallintavirheen, koska luvan sisältö vaikutti olennaisesti kiinteistön käyttötarkoitukseen. Sen sijaan pelkkä yleiskaavaehdotus ei aina muodosta vallintavirhettä. Korkein oikeus on katsonut, ettei oikeusvaikutukseton kaavaehdotus vielä sellaisenaan rajoita kiinteistön käyttöä eikä siten yleensä täytä vallintavirheen edellytyksiä.

Jos epäilet ostamassasi kiinteistössä vallintavirhettä, asia kannattaa selvittää mahdollisimman nopeasti. Mitä aikaisemmin virhe havaitaan ja siitä reklamoidaan myyjälle, sitä paremmin ostaja voi turvata oikeutensa. Lue lisää reklamoinnista kiinteistökaupassa ja sitä koskevista määräajoista. Voit myös olla meihin yhteydessä, niin arvioimme tilanteesi ja mahdolliset vaatimuksesi. Tarjoamme alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi tilanteessa veloituksetta.

Suomen Juristit
Lakitiimi
7.7.2026