Tämä artikkeli sisältää käytännönläheiset toimintaohjeet miten edetä, kun olet havainnut kosteusvaurion ostamassasi asunnossa tai kiinteistössä. Artikkeli sisältää lisäksi linkkejä, joiden kautta voit perehtyä yksittäisiin oikeudellisiin ongelmiin halutessasi tarkemmin.

Kiinteistökaupassa sovellettava laki on maakaari, ja asuntokaupassa eli asunto-osakekaupassa sovelletaan asuntokauppalakia. Niitä koskeva lainsäädäntö eroaa joiltain osin toisistaan, mutta ne ovat pääpiirteiltään samanlaisia. Voit soveltaa näitä toimintaohjeita molempiin kauppoihin. Jos havaitset ostamassasi asunto-osakkeessa kosteusvaurion, niin huolehdithan asianmukaisesti, että tämä tieto tulee myös taloyhtiön ja isännöitsijän tietoon, mikäli sillä on vaikutusta esimerkiksi taloyhtiön muihin asuntoihin tai rakenteisiin laajemmin.

1. KOSTEUSVAURION HAVAITSEMINEN JA DOKUMENTOINTI

Jos havaitset mahdollisen kosteusvaurion, pyri selvittämään sen laajuus ja dokumentoi (valokuvaa) se huolellisesti. Asunnossa tai kiinteistössä on tällöin laatuvirhe. Jos kumpikaan osapuoli ei tiennyt tästä on kyseessä salainen virhe. Myyjä voi joutua vastuuseen tällaisestakin virheestä, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä tasosta, jota ostajalla on ollut perusteltu syy odottaa. Käytännössä esimerkiksi alapohjassa, pesutiloissa tai rakenteissa myöhemmin havaittavat kosteusvauriot voivat muodostaa salaisen virheen.

Asunnon osalta osa rakennuksen vioista kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle. Esimerkiksi julkisivun, vesikaton tai rakennuksen rakenteiden korjaaminen kuuluu yleensä taloyhtiölle eikä asunnon myyjälle. Tilanteesta riippuen myös tällaisissa tilanteissa voi olla aihetta reklamoida asiasta myyjälle.

2. KIRJALLINEN REKLAMAATIO MYYJÄLLE

Kosteusvaurion havaitsemisen jälkeen ostajan tulee tehdä myyjälle reklamaatio ilman aiheetonta viivytystä. Reklamaatio on tärkeää tehdä ajoissa, sillä oikeus vedota virheeseen voidaan menettää, jos ilmoitusta ei tehdä ajoissa. Kohtuullinen reklamaatioaika arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Reklamaatio kannattaa tehdä aina kirjallisesti esimerkiksi sähköpostilla, jotta sen ajankohta ja sisältö voidaan todentaa jälkeenpäin.

Reklamaatiossa tulee kertoa, mitä virhe koskee, miten se ilmenee sekä millaisia vaatimuksia ostaja tulee asiassa esittämään. Vaatimuksia voivat olla virheen laajuudesta ja sen aiheuttamista vahingoista riippuen hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus. Korvausvaatimuksen tarkkaa suuruutta ei kuitenkaan tarvitse vielä tässä vaiheessa tietää, koska vahingon laajuus ja korjauskustannukset selviävät usein vasta myöhempien tutkimusten yhteydessä.

3. ASIANTUNTIJATUTKIMUKSET JA KORJAUSKUSTANNUSARVIO

Pelkkä pintapuolinen arvio kosteusvauriosta ei riitä. Ostajan on pystyttävä selvittämään, kuinka laaja se on ja mistä se johtuu, asunnon tai kiinteistön todellisen arvon selvittämiseksi. Tämän vuoksi kosteusvaurioasiassa tarvitaan reklamaation ohella asiantuntijaselvityksiä. Tavallisia tutkimuksia ovat kosteusmittaukset, rakenneavaukset, mikrobinäytteet sekä rakennusalan asiantuntijan laatima lausunto. Lisäksi korjauskustannuksista on yleensä hankittava kirjallinen kustannusarvio.

Asiantuntijalausunnoilla on merkittävä rooli erityisesti silloin, kun arvioidaan, onko virhe ollut olemassa jo kaupantekohetkellä. Samalla selvitetään myös korjausten laajuus ja kustannukset, joilla voi olla ratkaiseva merkitys mahdollisen hinnanalennuksen määrää arvioitaessa. Hinnanalennus perustuu yleensä korjauskustannuksiin. Korvausta laskettaessa huomioidaan kuitenkin niin sanottu tasonparannus. Jos vanha rakenne uusitaan korjauksen yhteydessä nykyaikaiseksi ja aiempaa paremmaksi, tästä saatava hyöty voidaan vähentää korvattavasta määrästä, koska se nostaa kiinteistön tai asunnon arvoa. On myös hyvä huomata, että jos vahinko on jo korvattu kotivakuutuksesta, samaa vahinkoa ei voi vaatia korvattavaksi uudelleen myyjältä.

4. NEUVOTTELE MYYJÄN KANSSA

Useimmat kosteusvaurioasiat pyritään ratkaisemaan ensisijaisesti kaupan osapuolten välisellä neuvottelulla. Kun virheen laajuus ja korjauskustannukset on selvitetty, osapuolet voivat sopia esimerkiksi hinnanalennuksesta tai muusta rahallisesta hyvityksestä. Sovintoratkaisu on usein molemmille osapuolille edullisin vaihtoehto, koska se säästää aikaa ja kustannuksia verrattuna oikeudenkäyntiprosessiin. Jos tilanne ei etene tai myyjä ei ole yhteistyöhaluinen, kannattaa olla yhteydessä asiantuntevaan lakimieheen. Voit olla meihin yhteydessä, jos tarvitset apua tilanteen selvittämiseksi. Tarjoamme tilanteen alkuselvityksen ja arvioimme oikeudellisen asemasi veloituksetta.

Jos osapuolet pääsevät sopimukseen, sovintosopimus kannattaa laatia huolellisesti kirjalliseen muotoon. Myös tässä on hyvä käyttää lakimiestä myöhempien riitatilanteiden välttämiseksi. Sopimuksessa kannattaa sopia vain tiedossa olevista kosteusvaurioista ja niiden korvaamisesta, jotta sopimus ei estä ostajaa vetoamasta myöhemmin muihin virheisiin, joista kumpikaan osapuoli ei ollut tietoinen sovintoa tehtäessä. Jos osapuolet eivät pääse sopimukseen, kannattaa harkita tuomioistuinsovittelua.

5. KANNE KÄRÄJÄOIKEUTEEN

Jos neuvottelut ja sovitteluyritykset eivät johda ratkaisuun, asia voidaan saattaa käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Viimeistään tässä vaiheessa kannattaa olla yhteydessä lakimieheen. Kiinteistökauppaa koskeva kanne nostetaan yleensä joko myyjän kotipaikan käräjäoikeudessa tai kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudessa.

Oikeudenkäynti alkaa haastehakemuksella, jossa ostaja esittää vaatimuksensa ja niiden perusteet. Tämän jälkeen myyjälle varataan mahdollisuus vastata vaatimuksiin kirjallisesti. Kirjallisen valmistelun aikana osapuolet täsmentävät vaatimuksiaan, esittävät todisteensa ja ilmoittavat mahdolliset todistajat. Samalla tuomioistuin selvittää, onko asiassa vielä mahdollisuuksia sovintoon. Jos sovintoa ei synny, asia etenee pääkäsittelyyn. Pääkäsittelyssä kuullaan osapuolia, todistajia ja asiantuntijoita sekä käydään läpi kirjalliset todisteet. Lopuksi käräjäoikeus antaa ratkaisunsa asiassa.

Suomen Juristit
Lakitiimi
4.6.2026